Høyesterett har nylig (HR-2021-953-A) kommet med en rettsavklaring om forståelsen av plan- og bygningslovens regler om rekkefølgebestemmelser i § 12-7 nr. 10. Avgjørelsen ble avsagt under dissens, 3-2.
I forbindelse med en utbygging fastsatte Oslo kommune rekkefølgekrav om at utbygger måtte oppgradere en turvei i nærheten av planområdet. Turveien lå ikke inne i planområdet, men et stykke utenfor. Et annet boligområde lå imellom turstien og planområdet. For å komme til turveien måtte man gå en strekning på rundt 360 meter, herunder å krysse en veg over en bro.
Utbyggeren mente at rekkefølgekravet var ugyldig og at de var blitt utsatt for myndighetsmisbruk. Vedtaket ble påklaget, men klageinstansen, fylkesmannen, avviste klagen. Utbyggeren gikk derfor til sak mot staten om gyldigheten av vedtaket.
Når det gjelder selve rekkefølgekravet anførte utbyggeren at «Et rekkefølgetiltak må etter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 stå i sammenheng med det planlagte prosjektet – det må være planavledet.». Staten på sin side mente at bestemmelsen i sin helhet er underlagt forvaltningens frie skjønn, og adgangen til å vedta rekkefølgekrav var svært vid. Det ble hevdet at det ikke kunne oppstilles begrensninger ut over at formålet bak kravet måtte ligge innenfor lovens ramme og ha en saklig sammenheng med planen for øvrig.
Flertallet av dommerne mente fylkesmannens vedtak var basert på feil lovforståelse og dermed ugyldig. Det er verdt å merke seg førstvoterendes juridiske metode, hvor han først tolker ordlyden og dens kontekst, for deretter å gjennomgå de ulike rettskildene – lovhistorikk og forarbeider, retts- og forvaltningspraksis og juridisk teori.
Samlet sett mente førstvoterende at de øvrige rettskildende ikke endret hans syn som fulgte av ordlyden i § 12-7 nr. 10, sett i sammenheng med bestemmelsen om utbyggingsavtaler i § 17-3. Vi viser her også til vår artikkel «Sak om utbyggingsavtale etter plan- og bygningsloven § 17-3 til Høyesterett, publisert 26. mars 2021. I avsnitt 58 og 59 gir førstvoterende følgende rettsavklaring om innholdet av rekkefølgebestemmelsen i § 12-7 nr. 10:
«Oppsummert mener jeg at adgangen til å vedta rekkefølgebestemmelser ikke bare begrenses av læren om myndighetsmisbruk. Plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 inneholder visse skranker for forvaltningens adgang til å ta slike bestemmelser inn i reguleringsplaner. I tilfeller hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre tiltaket, må § 12-7 nr. 10 forstås slik: Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.
Dette innebærer ikke at det enkelte utbyggingsprosjektet må vurderes isolert. Det må tvert om ses i sammenheng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området, og det avgjørende er hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres. De såkalte «sumvirkningene» kan med andre ord tas i betraktning, slik at helheten ivaretas. Rekkefølgebestemmelser kan også gjelde tiltak utenfor selve planområdet.»
I avsnitt 61 i dommen presiserer også førstvoterende sine ovennevnte uttalelser slik:
«Det er ikke adgang til å gi rekkefølgebestemmelser for å ivareta mer generelle behov og målsettinger, slik kommunen synes å legge til grunn. Jeg viser til det jeg allerede har sagt om kravet til sammenheng med det nye utbyggingsprosjektet.» Selv om dommen er avsagt under dissens, vil nok flere utbyggere mene at uttalelsene i dommen er avklarende. Det er svært viktig at utbyggere opplever forutsigbare rammer, og at rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler oppleves å ha sammenheng med de investeringer som skal gjøres. Gjennom gode planprosesser vil også de beste resultatene oppnås.