1. Depositum i leieforhold
I husleieforhold er det vanlig å kreve at depositum blir innbetalt. Etter husleieloven, som gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag (hus, hybler og leiligheter), er det adgang til å til kreve sikkerhet med et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie, jf. husleieloven § 3-5. Et slikt depositumet skal gi sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen.
Høyesterett har nylig behandlet en sak om utkastelse i leieforhold, der en utleier krevde tvangsfravikelse av leieobjektet etter at vedkommende hadde hevet leieavtalen som følge av vesentlig mislighold. Misligholdet var at leietakeren ikke hadde betalt inn fullt depositum slik det var avtalt. Etter avtalen skulle leietakeren innbetale et depositum stort 300 000 kroner, men kun halvparten av beløpet ble betalt.
I den konkrete saken ble leieavtale inngått 27.09.2018, og depositumet på 300 000 kroner skulle etter avtalen betales etter avdrag. Det siste avdraget skulle betales i august 2019, men dette ble ikke gjort. Høsten 2022 betale likevel leietakeren 150 000 kroner kroner, men dette omfattet som nevnt kun halvparten av det avtalte beløpet.
2. Heving og tvangsfravikelse etter tvangsloven § 13-2 tredje ledd bokstav d:
Blant annet som følge den manglende innbetalingen av depositumskontoen, hevet utleieren leieavtalen i september 2023, og begjærte tvangsfravikelse av utleieobjektet i november samme år. Etter tvangsloven § 13-2 tredje ledd bokstav d, foreligger særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom ved heving av leieforhold:
«når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen»
Lagmannsretten ga i sin vurdering denne redegjørelsen for forståelsen av tvangsloven § 13-2 tredje ledd bokstav b, som Høyesterett sa seg enig i:
«Spørsmålet er om ankemotparten har særlig tvangsgrunnlag for krav om fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d, hvoretter heving av leieforhold etter husleieloven er tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen. Vilkåret ‘åpenbart’ innebærer at bokstav d bare kommer til anvendelse ved de klareste tilfeller av vesentlig mislighold, jf. Ot.prp. nr. 65 (1990–1991) side 262. Det er ikke tilstrekkelig at det er sannsynlig at det foreligger vesentlig mislighold, jf. Rt-2002-313.»
Utleieren mente i den konkrete saken at manglende betaling av depositum, som var på det rene, var en åpenbar grunn til å heve leieavtalen. Leietakeren protesterte imidlertid på kravet om fravikelse, og mente blant annet at kravet på depositum var foreldet. Det ble anført at kravet oppstod i september 2018. Siden foreldelsesfristen er på tre år, måtte kravet på depositumet være foreldet. Siden kravet om betaling av foreldelse var foreldet, og dermed falt vekk, kunne kravet til vesentlig mislighold av leiekontrakten ikke anses som oppfylt, mente leietakeren. Dermed var det heller ikke «åpenbart» at utleieren hadde adgang til heve leieavtalen, noe bestemmelsen i § 13-2 legger til grunn.
Lagmannsretten ga utleieren medhold, og uttalte dette om sammenhengen mellom et foreldet krav om betaling av depositum og krav om heving:
«Konsekvensen av foreldelsen vil være at den manglende betalingen ikke lenger kan påberopes som vesentlig mislighold.»
3. Høyesteretts avklaring av spørsmålet
Høyesterett mente at lagmannsretten tolket loven feil når den mente at virkningen av foreldelse var at den manglende betalingen ikke kunne påberopes som vesentlig mislighold av kontrakten. Høyesterett uttalte at:
«Etter ankeutvalgets syn er dette feil lovtolkning. Virkningen av at et krav på depositum er foreldet er at fordringshaveren taper sin rett til oppfyllelse av fordringen, jf. foreldelsesloven § 24 nr. 1. Fordringen opphører ikke å eksistere, og manglende betaling av den kan fortsatt utgjøre et vesentlig mislighold av husleieavtalen. Krav om heving er et selvstendig krav som ikke er gjenstand for foreldelse, jf. Rt-2005-16 avsnitt 74. Lagmannsrettens kjennelse må derfor oppheves.»
Som det fremgår av kjennelsen kan derfor hevingskravet være i behold, selv om den manglende betalingen, som var begrunnelsen for hevingskravet, er foreldet.
4. Avslutning
Leieavtaler, både til næringsaktører og privatpersoner, vil kunne medføre flere rettslige spørsmål. Våre advokater i Molde har bred erfaring innenfor husleierett, og bistår både leietakere og utleiere når spørsmål knyttet til leieforhold oppstår. Advokatene bistår ved utarbeidelser av avtaler, avtaletolkning og tvisteløsning.