1. Innledning – Hvem er «utbygger» etter eierseksjonsloven § 60?
Høyesterett hadde nylig til behandling en sak som gjaldt et sameie i Sandefjord og deres krav om retting og erstatning for mangler ved fellesarealene. Saken involverte et eiendomsselskap og selskapets daglige leder.
Eiendomsselskapet hadde ansvaret for oppføringen av bygningen og solgte eierseksjonene til sameiet. Sameiet mente at både selskapet og daglig leder var ansvarlige for manglene, inkludert feil ved fasadene og lekkasjer, og saksøkte dem for å få dekket utbedringskostnadene. Sameiet krevde erstatning fra daglig leder personlig, basert på aksjeloven § 17-1, som gir grunnlag for personlig ansvar ved uaktsomhet.
Eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum gir styret i et eierseksjonssameie rett til å fremme krav på vegne av seksjonseierne mot «utbyggeren», hvis kravene gjelder mangler ved fellesarealene.
Siden sameiet også krevde erstatning fra selskapets ledelse, altså personlig ansvar etter aksjeloven § 17-1, var det et spørsmål om begrepet “utbyggeren» inkluderte personer i selskapsledelsen som ikke har direkte kontraktsforhold med seksjonseierne. Såfremt begrepet «utbyggeren» ikke omfattet enkeltpersoner i ledelsen, ville ikke styret ha partsevne til å prøve saken for domstolene.
2. Rettslig utgangspunkt for partsevne
For å kunne behandle sivile krav i domstolene, må partene ha partsevne. Dette er regulert i tvisteloven § 2-1. Tvisteloven § 2-1 første ledd bokstav f sier at andre sammenslutninger enn de som er nevnt i bokstav b til e, har partsevne når det er spesielt bestemt i lov.
Eierseksjonsloven § 60 inneholder en bestemmelse som særskilt gir eierseksjonssameier partsevne i visse tilfeller.
Eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum gir styret i et eierseksjonssameie rett til å fremme krav på vegne av seksjonseierne mot «utbyggeren», hvis kravene gjelder mangler ved fellesarealene. Dette betyr at styret kan gå til sak mot utbyggeren for å få rettet opp feil eller få erstatning for mangler som påvirker fellesarealene.
Begrepet “utbyggeren” refererer naturlig nok til det rettssubjektet som har stått for utbyggingen, altså utbyggerselskapet som har oppført bygningen og har kontrakt med seksjonseierne. Det kan også omfatte selskapets kontraktsmedhjelpere, men det har vært uklart om det inkluderer personer i selskapsledelsen som ikke har direkte kontraktsforhold med seksjonseierne.
3. Hvem omfattes av begrepet «utbyggeren»
Spørsmålet i saken var om begrepet «utbyggeren» omfattet daglig leder i eiensomsselskapet, og om erstatning for mangler ved fellesarealene derved kan fremmes mot daglig leder personlig.
Eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum ble vedtatt i 2017 for å gjøre det enklere for sameier å fremme krav mot utbyggeren. Tidligere måtte alle seksjonseierne være saksøkere, noe som lovgiver mente var upraktisk. Styret, som representerer fellesinteressene og har ansvar for vedlikehold av fellesarealene, ble derfor gitt kompetanse til å fremme slike krav på vegne av beboerne.
Selv om styret har fått denne søksmålskompetansen, kan det oppstå spørsmål om forholdet til den enkelte eiers krav, rettskraft, litispendens, foreldelse og reklamasjon. Lovgiver mente likevel at slike prosessuelle utfordringer ikke stod i veien for endringen.
Høyesterett startet med å vurdere den naturlige språklige forståelsen av begrepet “utbygger”. Retten konkluderte med at det primært refererer til det rettssubjektet som har stått for utbyggingen, altså utbyggerselskapet som har oppført bygningen og har kontrakt med seksjonseierne. Dette lå i kjernen av ordlyden.
Videre vurderte Høyesterett om begrepet kunne omfatte selskapets kontraktsmedhjelpere. Dette ble besvart bekreftende, men det var uklart om dette også skulle omfatte personer i selskapsledelsen som ikke har hatt direkte kontraktsforhold med seksjonseierne.
Høyesterett la i sin vurdering vekt på at uttrykket “knytter seg til mangler”, språklig sett favner vidt nok til å omfatte krav som står i en sammenheng med påståtte mangler ved fellesarealene. Dette måtte inkludere ansvar etter aksjeloven § 17-1, hvor manglene skyldes uaktsomhet i kontraktsoppfyllelsen.
Høyesterett vurderte videre lovens formål og historie. Eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum ble som nevnt ovenfor vedtatt for å gjøre det enklere for sameier å fremme krav mot utbyggeren. Tidligere måtte alle seksjonseierne være saksøkere, noe som var upraktisk. Lovens formål var å sikre en praktisk og hensiktsmessig prosess for å håndtere mangelskrav ved fellesarealene, noe Høyesterett la vekt på ved tolkningen.
Høyesterett konkluderte med at lovens formål taler for en vid tolkning av begrepet “utbygger”. Dette inkluderer også krav mot ledelsen i utbyggerselskapet, når det påstås at de er ansvarlige for mangler etter aksjeloven § 17-1.
Høyesterett mente at dette gir en praktisk og hensiktsmessig regulering av eierseksjonssameiers partsevne ved søksmål basert på slike mangler.
4. Avslutning
Høyesterett vurderte at lovens formål er å sikre en praktisk og hensiktsmessig prosess for å håndtere mangelskrav ved fellesarealene. Dette inkluderer også krav mot ledelsen i utbyggerselskapet, når det påstås at de er ansvarlige for mangler etter aksjeloven § 17-1.
Høyesterett konkluderte derfor med at eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum gir sameiet partsevne også for krav mot daglig leder og styreleder i utbyggerselskapet.
Etter vårt syn er Høyesteretts konklusjon riktig. Løsningen gir en praktisk og hensiktsmessig regulering av eierseksjonssameiers partsevne ved søksmål basert på denne type mangler.
.
Våre advokater i Molde har bred kompetanse på erstatningsrett og andre spørsmål som omfatter seksjonssameier og seksjonseiere.